殷祥云，55岁，安徽人，金桂湖生态环境开发公司董事长，资深地产专家，世界购物中心管理协会理事，美国环球发展有限公司副总裁。

　　结识殷祥云，是禁不住两位年轻企业家的极力推荐。9月底的一天，我们驱车90分钟，来到位于咸宁的金桂湖国际会议度假中心，开始了与这位徽商的对话。

　　人生旅途的坎坎坷坷，地产运作的独到见解，对庞大项目的举重若轻……他一一平静道来。而在宝安集团、万通集团十年高管的“求学之路”，中国第一条跨境铁路的策划和参与的风雨艰辛，担任重庆城市经济发展高级顾问的点点滴滴，在他看来，皆无足轻重。

　　但从签下金桂湖项目的那一刻，一个或许久远的梦想和一个现实的难题，同时摆在了殷祥云面前。他说，金桂湖要在3到5年内，成为以武汉为主要市场的中产阶级和知识阶层追求健康的第二居所。“我的任务就是先将她保护起来，同时建立一个平台，通过国际会议中心结识更多的有识之士来一起开发”。

　　相比“商人”，他显得更像一个诗人。他走到窗前，指着湖中近处的一个小岛动情地说，八年前，就在这个岛上，拍过一个抗战题材的电视剧《守望家园》，歌颂抗日勇士保护家园免受日寇铁蹄蹂躏的顽强精神。今天，还是在这个岛上，我要做这碧水青山的“痴情守望者”。

　　十年大公司高管 学会大手笔

　　殷祥云并非外语科班出身，却精通英、日两门外语。他在安庆石化总厂干过24年，从内部报刊的记者，到英语技术翻译，再到日语翻译。

　　1987年，“厌倦了没有未知数的生活”，他南下深圳。凭着出色的外语能力，他顺利进入后来成为地产巨人的深圳宝安集团。“一个月内，我为公司安排了与11家外资银行的会晤和洽谈”。不久，他升任宝安集团工业部部长。1990年，到美国筹办宝安集团美国公司。1992年，宝安参股中国吉林东北亚铁路港口集团，殷祥云出任副董事长、常务副总裁，负责协调联合国开发署，从事中国图们至俄罗斯扎诺比诺港之间的铁路建设。这是中国人第一次扬眉吐气地将铁路修到外国的国土上，殷祥云常常引以自豪。

　　1995年底，一次偶然的机会，殷祥云来到同是地产巨人的万通集团，担任投资部经理。

　　至今，他仍对自己工作过的宝安和万通心存感激之情。十年的高管生涯，大大拓宽了他的视野，让他有多次机会到美国、德国、法国、英国等十几个国家考察和学习，更重要的是，“学会了一些对宏观资源控制的能力”。他说，在宝安，他负责的部门要求年投资3个亿，完成产值5个亿。在万通，他学会了一些资源整合的技巧和产权变换的手法。“正是经历了这些‘大手笔’，我日后才有胆量和魄力签下金桂湖这个庞大的项目”。

　　做房地产顾问　业务员都是“明星”

　　结束职业经理人生涯后，殷祥云1999年在重庆创办麦克尔物业发展顾问公司，专业从事房地产策划和销售。他认为，地产营销的根本，是创造“差异化无竞争领域”。简单说来，就是先通过竞争环境的分析和对项目地块可用资源的整合，进行项目定位，通过市场细分明确自己的目标市场，再针对实际客户需求适度超前地设计产品。

　　在销售中，他要求员工苦练技巧，必须在7秒钟内向潜在客户传达5个信息：楼盘名称、地址、特点、售价和自己的名字。殷祥云笑言，为了便于记忆，那时他手下的售楼员大都是“电影明星”，不少业务员告诉客户自己的名字是“周润发”、“巩俐”或“李连杰”。

　　麦克尔公司先后在国内几个城市完成了数十个项目，至今多项销售记录无人能及。

　　正是延续“适度超前”的发展战略，他开始考虑在中部地区开发目前尚未被人认识的旅游地产。在实地考察过台湾日月潭、海南南丽湖、深圳万绿湖和湖北五六个先期开发的湖泊后，最终选定了“藏在深闺人未识”的金桂湖。

　　情迷金桂湖　瞄准武汉大市场

　　2003年年初，春寒料峭。经过6个月的谈判和犹豫，殷祥云和他的合作伙伴夏欣终于下定决心：“别人不做，我们做！”3月28日，他签下地处咸宁的金桂湖项目，首期投资3000万元，买断60年独家开发权。为此，他忍痛低价转让重庆一块108亩的别墅用地；同时放弃的，还有赴哈佛大学攻读经济学博士的机会。

　　他说，是那一潭清澈见底的湖水让他着迷，让他担忧，让他泪眼模糊。金桂湖，地处咸宁，3万亩山林起伏蜿蜒，8000亩湖面云影波光，99个湖汊扑朔迷离……自从发现这块处女地后，殷祥云曾多次带一些资金实力雄厚的上市公司来此考察，希望促成他们投资进行保护性开发。但由于预估的投资额度巨大，回报周期太长，始终难以如愿，最终使他做了“舍我其谁”的决定。

　　殷祥云这样描述未来的金桂湖：“绿水边，蓝天下，林海间，果园旁，人们居住在艺术生态村的花园洋房，活跃在网球、高尔夫练习场，乘游艇徜徉在碧波岛屿之间……让青松翠竹养养眼，纯净空气洗洗肺，登山垂钓提提神，山野蔬菜换换胃。”

　　如今，金桂湖首期工程国际会议度假中心已建起贵宾楼、迎宾楼和相应娱乐休闲设施，并开始接待省内外的会议。同时，已有完善的供水、供电和通讯系统。生活污水经过地埋式有动力微生物处理达标后，用来喷灌自己的3个果园。

　　谈到市场，殷祥云充满信心，“金桂湖虽在咸宁，但80％以上的市场在武汉，10％的市场在全国。目前这种概念刚刚形成，就已经受到市场的认同和追捧”。

　　他不是一个商人

　　采访即将结束，巧遇咸宁市政府常务副秘书长胡建。当得知记者想听听他对殷祥云的评价时，他直率地说：“在我的眼里，他不是一个商人。金桂湖的整体策划和开发，体现了浓厚的文化底蕴，体现了人与自然的和谐共处，他是在用自己全部的资金和激情，追求一种超越商人的境界，他在力图用自己的心血和生命完成一件可为世人称道的作品。”