预计到2005年底，全市商业个贷余额和公积金个贷余额分别为2759亿元和319亿元，全市的个人住房信贷资产余额到年底将为3078亿元。与去年底的2727亿元比较，2005年上海的房贷资产增量仅为352亿元，而该指标在从1999年开始的房地产景气上升周期中，一直保持着爆发性增长态势。

　　2004年上海新增房贷规模为852．61亿元，而今年新增房贷资产规模增长－58．71％，这将是上海商业银行系统自上世纪90年代中期大力发展住房信贷业务十多年以来出现的首度负增长。这一情况，实际上从住房信贷的环节上，印证了上海的住房市场在房地产新政作用下，正经历着从2004年历史高位向下盘整的理性回归。

　　尽管个人房贷增长量在2005年遭遇萎缩，但无论商业房贷还是公积金房贷的风险逾期率:仍然控制在可接受的水平，如住房公积金个贷超过三个月以上逾期还款的违约率到2005年10月底仅为1．9个万分点。
　　
　　2005年上海商业性个人购房贷款大减速，公积金个贷则继续缩量徘徊，上海购房贷款人群分化现象严重。
　　
　　上海的住房信贷市场，主要由商业银行提供的商业性住房信贷和由公积金提供的政策性个人购房贷款共同构成。如果抛开二者在资金来源和贷款利率上的差异，两者的主要区别在于公积金个人购房贷款只封闭式地面向参加住房公积金缴存的本市职工，没有参加公积金的人士不能获得公积金贷款，而商业性房贷的发放对象则无此限制，无论在发放对象上还是贷款资金来源上，是一种开放式的购房信贷服务。因此，我们可以从对比商业房贷与公积金房贷的变化上，来分析在上海购房人群分布结构的变化状况。
　　
　　数据显示，上海的商业银行系统在从2000年到2004年五年里，每年新增个人住房信贷资产规模分别为182．06亿元、288．13亿元、428．09亿元、470．07亿元和852．58亿元，而同期上海每年新增的公积金个人住房信贷资产规模分别为63．98亿元、57．40亿元、52．81亿元、28．41亿元和0．03亿元，而预计到2005年底，两者将分别为379．39亿元和－27．34亿元。

　　这些数据在一定程度上，反映了这几年上海住房市场上的贷款购房人群正出现明显的分化现象。即在2000年、2001年到2002年这三年里，上海的本地人士，或者说在上海有稳定职业的人士（上海人或上海职工）构成了上海房地产交易有效需求的主力人群，这一时期银行系统发放的商业贷款主要是以组合贷款的形式弥补了公积金贷款在政策限额上的不足。

　　到了2003年和2004年，房价猛涨，上海本地居民的购房能力呈现的是疲态弱势，而同期银行商业性个人购房贷款则出现了爆发性增长，这些房贷并非和公积金贷款一起形成组合贷款，而是主要以向未参加公积金的非本地人士在上海购房申请的纯商业贷款形态发放的。

　　在一定程度上，通过对以上人群分化的分析，实际上也解释了2005年上海公积金个人贷款政策虽然两次提高贷款上限，从每户最高13万元提高到30万元，但对扩大公积金贷款发放总量却作用有限的原因。